罗立平：这是一个典型的龟兔竞走故事云开体育，但乌龟想赢两次。

文丨董慧

裁剪丨钱杨

地产商们不好过是无需太多解释的事实：往常一年，最大的 100 个地产公司拿大地积少了三成；85% 的地盘由国企买下，4 年前这个比例照旧 61%。也曾一年能各卖 5000 亿屋子的、碧桂园和融创，如今齐堕入流动性危急，大宗债务到期无法偿还。

成齐开荒商万华是例外——刚花了 21.6 亿元在武汉拿了块新地；开荒的麓湖生态城新一期 90 套总价千万的屋子，在一天内售罄。

往常两年，麓湖屡次开盘售罄，每年销售额均过百亿，2023 年以 170 亿总销售额在寰宇单盘销售榜上名挨次三。二手房价钱的下落幅度也在成齐市集属于低位，湖区房价还有轻细高涨。

每年由麓湖发起、磋议社群营造的 CCC 社群大会，终末简直成了中国地产商们的 “年会”，想从 “神盘” 窥到何如作念屋子、卖屋子。

麓湖被称为 “四大神盘” 之一，距离传统市中心 20 公里，总规划面积 8300 亩，最运行的策划不是一个社区，而是一座能够容纳 15 万东说念主在其中糊口、破钞、使命的新城。

之是以是神盘，除了自身的浅丘地形、再行引入湖水形成私有生态，还因为开荒起源就和其他的开荒商逻辑不一样，也因为其在快的年代勇于慢——用十几年开荒一个大盘。

对比同业，麓湖和其背后的万华，似乎有不同的时辰不雅——本年是罗立平在万华的第 25 年，麓湖开荒了 15 年，距离住宅区域完全开荒回有至少 10 年。在行业遍及高杠杆、高盘活作念法的前二十年，万华并不是其中的大玩家。但当行业大潮平息下来，万华迟缓游出水面。在今天，其欠债率低于 10%。

“我确乎是画了个极端大的饼。这个饼让群众感到兴隆，但啃起来苦难，总计资源齐投在了里面，咱们照旧没弥散力再去干别的了。” 万华总裁罗立平开打趣说。

对话中，他屡次惊叹 “很难”：相持永远主义很难，取舍很难、相持很难、劝诱好多，至于行业剧变，“我信赖这一天会到来，但实在到来的时候，比我想的更早、更狠、更猛。”

本年 6 月，他在成齐接受《误点 LatePost》的对话，谈及行业往常二十年令东说念主昏厥的速率，对照自身惊叹：“咱们真的只乌龟。”

“这是一个典型的龟兔竞走故事。扫尾是乌龟赢了，不是因为乌龟比兔子跑得快，而是乌龟更永远主义，兔子要么睡觉，要么乱跑去了。以致我也开打趣，不是因为咱们作念得更好，是他们作念得太烂。”

麓湖俯视图。

罗立平诞生于 1960 年代，四川东说念主，他身量不高，谈起居品时充满热诚，对设策略齐整座新城的抱负，让他成为卓越一般作事司理东说念主的存在。万华的一位东说念主士转述，罗立平曾说我方有两个男儿，“麓湖是其中一个”。

比较总裁，他更心疼 “麓湖总遐想师” 的称号，这反应出他的志向、真谛，“不是有钱就要挣，而是要作念好东西，有社会价值、行业价值。”

他龙马精神，似乎不需要太多就寝，被职工评价 “捏大也捏小”。他以致会关注一家商铺的吊顶空间到底要何如作念，有时候走在园区里，疾恶如仇要求拔掉一根毋庸丑陋的柱子。

天然是一位作事司理东说念主，但罗立平有创举东说念主般的权威和心态，指导和管制着这家公司长达 25 年之久。

罗立平并不是学建筑或是城市规划出身。因为有色弱的颓势，15 岁考上清华时他没法读建筑学，终末学了工程。毕业后作念过公事员，也作念过投资，1988 年海南建省，他 “赶海” 淘金，见到了中国房地产的第一轮泡沫兴起与破损。2000 年，他进入万华担任总裁。

麓山国际社区是万华从 2001 年起开荒的第一个面貌，亦然第一个把北好意思高尔夫社区引入中国的楼盘。它让万华一下成为了成齐当地有影响力的房企。有了麓山的顺利，罗立平才能劝服公司，以同样的高品性方式去作念开荒麓湖这个更大、更长周期，也更有风险的面貌。

为了开荒好麓湖大盘，罗立平采取了一种名为 PUD（Planned Unit Development）的开荒模式，浮浅来说是 “大盘小作念”：先作念结构化规划，然后把大盘切割成一个个互不干扰的小单位，每个单位再用特定的 “居品” 诱骗不同客户——把屋子算作居品来作念。

“我一直在公开场合说咱们这样作念（指使用 PUD 开荒模式），同业们好像没什么嗅觉，也没东说念主敢这样干。” 罗立平说。

那时候，不少开荒商为了极致压缩拿地-开荒-销售-回款的时辰，在各个面貌中使用轨范化的外立面、户型图，“留住千城一面的垃圾建筑之城”。罗立平说，“在这样一个社会变迁巨大的期间，领有东说念主口红利和城市发展的巨大机遇，难说念不行有一个更好的样板吗？咱们是不是有契机作念一个出类拔萃的样本，避免重叠以往的失误？”

麓湖规划时期，罗立和气团队前去好意思国和遐想师磋议决策，左二为罗立平。

从 2018 年运行，亦然麓湖第一批业主入住之后，罗立平将我方的元气心灵插足到了麓湖的社区共治上，解决新问题，“不行卖完屋子就岂论了。”

麓湖的私东说念主区域嵌在湖水、公园里面，公、私区相对否认，想来公区游玩的市民和居住在此的业主很容易产生打破。业主们也惦记，开荒商退出后，巨大的群众区域该由谁来管制。于是，罗立平的要点从住宅开荒出动到社区共治探索上，作念社群，建社区基金会，试图探索成立起一套轨制，为翌日万华退出作念准备。

刚运行的一段时辰，这位总裁变成了一个成天端入部属手机回复业主投诉的客服，抱怨不已。他向社会学家请问，读《独自打保龄》《使民主运转起来》这样的书，组织层层选举，杀青群众事务的磋议、决策，一步步将社区共治的框架给搭建起来。7 年后，这套轨制照旧能够自走时转。

疫情期间，罗立平想过我方未必不错退休，麓湖住宅开荒系统照旧熟悉，“有我没我区别不大”。但很快他又改变了主意，陆续 “折腾”。在同业们纷繁收缩业务、线下破钞遇冷的时候，他想为麓湖开荒第二弧线——生意板块的开荒和运营，让地盘能得回第二次价值提高，“开荒赢一次，生意再赢一次”，“我合计别东说念主搞不定，惟有我方才能治理，确乎没法离开。”

麓湖作念生意不再是配套逻辑，而是要生意健康运转，最终策划是城市级商圈。也曾为了解决配套缺失问题，麓湖补贴过一些糊口基础设施，以失败告终。2022 年，罗立平决定从麓湖一批毁灭的样板间蚁集岛 CPI 运行，作念零卖实验，并为其定下几个策划：场景感，每个门店作念定制考订，不亏钱就好。

CPI 是一个浅丘地形的小岛，重作念了景不雅、建筑等，70% 是零卖品牌，包括买手店、家居店、通顺蚁集品牌等等。定好主义后，罗立平就没再上过 CPI 的岛，直到昨年开业去 “开盲盒”，发现跳跃期待。

后续的面貌火爆，引来大宗东说念主流，更报复的是零卖推崇—— 服装品牌 jajainthemoment 月均坪效达到 9000 元；买手品牌 SND 的 CPI 门店功绩在其寰宇分店内名次前三；餐饮月均坪效近 4000 元；快闪区域最高坪效达到 14000 元。

非标生意面貌 CPI 让罗立和气团队有了更多信心来开荒后续的生意面貌，规划内的水镇生意面貌包含：大型生意概括体、杰作栈房、超市等。

住宅开荒与生意地产开荒是两种逻辑，万华亦然外行。罗立平但愿不息试验可承受风险范围内的面貌来练团队、千里淀教会，“以战养战”。

罗立平挂在嘴边的词是 “迭代”，认为万华是一家改进公司。他但愿用更扁平的方式管制，随时插足和抽身。

独特是那些翌日要持续给麓湖提供内容的组织（比如好意思术馆、音乐戏剧发展部），他想让它们不仅里面跑马，也要要顺利面对市集竞争，而不是靠万华 “富养”。CPI 面貌的认真东说念主 Joan 说，“雇主很少夸东说念主，他夸的方式即是给你们更多投资。”

他但愿麓湖最终能领有 “六边形能力”：不仅仅开荒好居住居品、建好更宜居的生态，还要完善社区糊口系统，形成良序的社区文化，不错给城市提供文化艺术在内的糊口内容，以及作念好生意与产业面貌。

因为偏激、折腾、自虐，罗立平有个诨名 “罗三最”。他我方的解读是：偏激意味着战略笃定，折腾是因为要改进，自虐实践是躬身入局。

以下是《误点 LatePost》和罗立平的对话：

“咱们真的只乌龟”，但乌龟赢了

误点：麓湖被称作中国房地产四大神盘之一，另外三个，一个是阿那亚，其余两个频频更换。你的一些共事说不太可爱 “神” 字，因为在四川话里神不是什么好词，有神经兮兮的风趣。

罗立平：神不是挺好的吗（笑）。

误点:麓湖和阿那亚常被外界放在一块比较，你何如看？你更倾向于把麓湖放在什么范围内，和谁比？

罗立平：阿那亚像文艺生，咱们更像理工男，这两家公司齐很有私有性，马寅（阿那亚创举东说念主）亦然我独特尊重、业界很牛的首长。咱们在糊口方式构建等方面的基础理念很接近，也派东说念主去阿那亚学习过社群运营，但我不认为它即是麓湖的样板。

咱们的底层逻辑、面貌形态完全不同，阿那亚是构建目的地型的文旅面貌，而麓湖作念的是一座新城。另外阿那亚是轻钞票运营，咱们是重投资重运营。

咱们更多对标是具有国际起首性的城市发展样本，好意思国的尔湾、里斯顿，英国的莱切沃斯是咱们要学习的样本。

误点：外界评价麓湖是富东说念主区，这是对你们最大的误会吗？

罗立平：礼服是。咱们一直说我方作念的是面向翌日富有期间的社区，而不是富东说念主专属社区。麓湖的客户定位是中高端改善的菁英客群，居品不是一般意旨上的豪宅大盘，也有小户型。

如果将屋子浮浅死字，只会看到价钱，但居住还代表你的糊口方式，会影响东说念主的心态、社会关连，是否闲适为这些付代价，才是问题压根。东说念主还要解决刚需问题时，他不会闲适为此付代价；但对于改善型住宅，东说念主们是闲适为好东西买单的。

误点：买得起、但不可爱麓湖屋子，时常是什么原因？

罗立平：他们合计咱们不够土豪，会合计奢华的装修、英式管家就业更稳妥要求。咱们实在诱骗的是菁英，比如高知、海归、有艺术玩赏力的客户。业主里年青东说念主的比例超出咱们遐想，这其中是好意思学和品位的筛选。

麓湖每个单位屋子外立面和里面户型不通常，“黑珍珠”“黑鉐岛” 等黑系列别墅配有私东说念主船埠。

误点：往常二十年，地产行业的老例操作是高盘活、高杠杆，为什么万华会走一条不同的路？

罗立平：这是一个典型的龟兔竞走故事，咱们真的是只乌龟。扫尾是乌龟赢了，不是因为乌龟比兔子跑得快，而是乌龟更永远主义，兔子要么睡觉，要么乱跑去了。以致我也开打趣，不是因为咱们作念得更好，是他们作念得太烂。

高盘活、加杠杆是条不归路，就和吸毒一样。加大杠杆能让你在资金高流速时赢独特多，更牛的是不仅加杠杆、还能作念波段操作的——高位卖掉，在低位捞转头，不加杠杆的东说念主一定输得很惨。但（就像）价值投资和技能投资是完全不一样的念念维方式，对永远主义者来说，另外一条路是不可持续的。

市集流速率（指销售速率，用于斟酌房地产面貌的销售扫尾或市集消化能力） 也会呈现很奇怪的走势：前边走得很慢，到终末就像冲一样。每个东说念主齐不肯意松手终末一截，因为那是最得益、亦然趋势最明确的时候，总计东说念主齐在想何如会赔？只须随时作念好准备，溜得最快。

终末真出问题时，是雪崩。没东说念主跑得掉，杠杆也退不出来。

误点：当今齐知说念杠杆是不归路。但何如能提前先见风险？实践上你们从最运行就作念了不一样的取舍。

罗立平：咱们这一滑有显性杠杆，比如银行贷款，但这不算太横蛮，银行贷款要看你的钞票和欠债率，会有好多纵容。最大的隐形杠杆是预售制，屋子卖了还没寄托，钱照旧得手上。其实钱还不是你的，但寄托居品的几年里，还不错连气儿投资三四轮，这是最吓东说念主的。

让上游供货商垫款亦然杠杆，还有作念作假钞票、表外钞票去骗银行的钱，这即是 “荼毒” 的杠杆。杠杆加到终末，只须得益就收不显豁手，一朝发现问题想要退出，不甘人后，就酿成踩踏。本来好多公司不会有问题，那些很好的地产公司，一样没避免。

风险就在于你展望不了，杠杆加起来是莫得异常的。

误点：但其时只须这样作念大致率就得益，这还不够有诱骗力吗？不这样作念要承受什么样的压力？

罗立平：咱们里面也就企业如何拓展有过好多争论。有段时辰咱们的压力很大，上了新面貌却跑在了顶上。仅仅比较咱们顺利之后不错拿到的面貌数目，咱们照旧极端极端克制。

误点：你对加杠杆风险的厌恶来自那儿？你作念过投资的阅历对此有影响吗？

罗立平：1988 年海南刚建省时，我去海南作念投资，1996 年才离开，见证了海南房地产泡沫从兴起到闹翻的整个过程。海南是中国房地产最早一批从业者的 “大学”，亦然第一个泡沫。我看到好多顺利的 “赤手套” 案例，也看到这些钱是何如输的。

切身阅历过这种泡沫，你会长远到其中风险有多大，会从骨子里不屈。

加上作念过投资，我确乎合计要回到价值投资，不是投契，不是有钱就要挣，而是要作念好东西，有社会价值、行业价值，你会信赖你终末才是对的。

相持永远主义真的很难，取舍很难，相持很难，劝诱也好多。我一直信赖这一天会来，但实在到来时，比我想的更早、更狠，更猛。

误点：早期好多开荒商齐靠着高盘活的方式马上膨胀，你们何如会花这样长周期去开荒麓湖这样的面貌？

罗立平：咱们照旧在好的时机进入市集，收拢了一些价值投资的历史性机遇。如果莫得麓山的顺利，不会有其后的事。

2000 年，咱们收拢了汽车进入家庭带来的高端住宅城郊化的契机，作念了麓山。麓山把北好意思高尔夫社区第一个引进来，那是中国没作念过的。

麓山讲解了慢即是快，咱们天然在阿谁波澜里面动作慢，但也从一个无人问津的公司马上成长为当地有影响力的公司。尽管和头部公司比如蓝光比，照旧显得慢，咱们照旧礼服赢了大多数东说念主。咱们即是作念价值投资，采用时辰，采用赛说念，照旧能赢。

麓湖收拢了城郊化第二个阶段的契机，像硅谷一样的卫星城发展。我确乎是画了个极端大的饼。这个饼让群众感到兴隆，但啃起来苦难，总计资源齐投在了里面，咱们照旧没弥散力再去干别的了。

这亦然另外一种意旨的杠杆，每个面貌咱们的实力齐有点不够。如果莫得这个饼，咱们早和一般开荒商一样，拿钱去买别的了。

误点：你曾说作念麓湖的第一天就想作念一个讲究共生、具有多元性的新城，这个想法是何如来的？

罗立平：我在外洋看的东西比较多，会和优秀的规划师聊，好意思国的尔湾、里斯顿等城市面貌是何如发展起来的，也会看失败的案例何如产生。这时你会念念考，中国在这样一个社会变迁巨大的期间，领有东说念主口红利和城市发展的巨大机遇，难说念不行有一个更好的样板吗？咱们是否有契机作念一个出类拔萃的样本，避免重叠以往的失误？

2006 年，罗立和气团队看望麓湖样本里斯顿新城的创举东说念主罗伯特·西蒙，西蒙手中的图纸为麓湖最早期规划图。

误点：从不作念高盘活来看，你厌恶风险；但从麓湖的规划上看，你似乎又爱冒险。

罗立平：在战略层面，我确乎有冒险家的气质，因为优秀的大型面貌面向的是好意思好的翌日。在落地扩充设施，我是个极端严慎的东说念主。

大盘的架构遐想决定整个系统开荒的顺利，我饰演的即是总遐想师的变装。咱们采取了 PUD （Planned Unit Development，规划单位开荒）模式。它并不是咱们发明的，国外就有，但作念法和咱们不一样。

国外有 landowner（地盘领有者）、developer（开荒商）、builder（建筑商）三种变装。landowner 不需要开荒每个面貌，作念罢了构性规划，把地盘切割成一个个单位，交给 developer 去开荒。这样就把地盘给切小了，也意味着不错敏捷开荒、迭代。

这种逻辑在中国不行顺利照搬，因为咱们莫得 landowner 的变装，不行把地盘卖给别东说念主，必须既作念 landowner，也作念 developer。

但咱们借用了结构性开荒的逻辑，大盘小作念——把大盘切分红相对孤立的小区域，每个区域用特定的居品诱骗特定的客户群体，居品不息迭代。这样既能容纳不同的客群，又能相互不干扰。

我一直在公开场合说咱们这样作念，但我合计没东说念主敢那么干，他们也没什么嗅觉。这照旧个挺私有的策略，好多时候让咱们搪塞市集挑战时有了化险为夷的契机。

误点：从阶梯到开荒模式，再到居品，麓湖作念了好多不一样的事。你认为改进的代价是什么？你我方付出过什么样的代价？

罗立平：那就多了，成为少数派。改进还会带来问题。早期麓湖一些居品的寄托出现了问题，里面有声息说，问题的源流是我相持改进，本来莫得艰辛，我自找的。

改进也意味着前期遐想、研发资本极端高，早期咱们很长一段时辰处于亏欠气象。

误点：麓湖面貌花了多永劫辰收回资本？

罗立平：一直亏欠到 2015、2016 年，局势才透澈好转。如果按 2005 年底作念规划运行计较，真的有 10 年，但实在运行投资缔造是 2010 年，是以时辰也没那么长。

2013 年，公司未免出现一些争议，我说如果不肯意作念，随时不错把它卖掉，咱们礼服不错拿回上百亿的盈利，但你们闲适卖吗？(当今) 咱们的欠债率低于 10%。

误点：2012 年麓湖濒临两场危急，一是一些原因导致企业资金链紧绷，二是天府正途规划调养，不得不把照旧建成的艺展中心炸掉——你曾说过这是你最大的缺憾之一，因为艺展中心是麓湖最报复的派系建筑，代表万华面向城市的姿态，由建筑巨匠安托·普雷多克遐想，是 “拼死也要保存” 的地标。

其时麓湖濒临什么样的气象？你在里面是什么样的处境？

罗立平：那时候咱们压力山大，企业资金、面貌规划齐有不笃定性。最大的风险在于社会信用可能丧失，如果东说念主家合计你要垮掉，银行不赈济你，客户不买你的居品，那礼服就死了。咱们照旧在这个旯旮，退房率很高，现款流一度只可保管一两个月。

咱们磋议过降价，其后我合计不行这样作念，降价反而让别东说念主合计你有问题。第一个高层面貌出来时，咱们推出全款认购不错拿到更高扣头的策略，跳跃 80% 的客户齐取舍一次性付款，一下就缓解了压力。

复杂的遐想导致居品寄托有问题，有面貌前后花了两个亿作念整改，别说把利润赔掉，连资本齐赔进去。但我的格调很浮浅：是咱们的问题，打死也要改。

招东说念主也艰巨，原有团队的好多中枢东说念主员也离开了，有段时辰我不得不兼任劳动部总司理。没办法，只可我方承担这些事情。

罗立和气建筑师安托·普雷多克磋议艺展中心的遐想。因天府正途规划调养，照旧建成的艺展中心终末被炸掉一半。

误点：经过这些，你是不是愈加信仰居品了？它是一切的基础。

罗立平：如果图省事、安全，礼服不该作念改进的居品，但这样作念了以后，它也成了咱们的生命线。

误点：麓湖在成齐能开盘售罄，但他乡面貌莫得麓湖这样的推崇，原因是什么？也有好多东说念主质疑，麓湖这样的 “神盘” 不行复制。

罗立平：咱们很难完全重叠麓湖的顺利，但一定进程上，（其他面貌）不错看到麓湖的影子。

作念麓湖时有大范畴新城发展的红利、东说念主口红利和地盘红利。当今好多城市齐在收缩，很少有区域会像麓湖这样是在城市膨胀过程产生，更多是正本发展过程中留住的空缺区域，需要再行开荒。

比如重庆的麓悦江城选址在重庆北边，是因为咱们其时看好城市往北发展，但当今重庆城市发展主义变了，在往西发展。我照旧合计重庆那块地挺有后劲，仅仅需要时辰。

早期咱们拿地低廉，当今通过地盘红利反哺很难，咱们规齐整派区域时也要迟缓拿。

是以在新城市，咱们还有一个战略研究，在职何一个新场地发展，能否夺稳妥地的第一好意思誉度，而不是第一范畴？如果你能作念到，是否会诞生一个不一样的品牌呢？大多数好的地产公司齐没作念到，我合计这里面有历史契机。是以咱们要在深邃的情况下陆续相持，就和乌龟一样，不一定要跑过，要熬往常。

万华重庆面貌麓悦江城。

探索社区共治，不行卖完屋子就岂论了

误点：一个开荒商主动股东社区共治，并能够保管七年，未几见，你为什么闲适这样作念？

罗立平：咱们亦然从问题开拔，不得不作念。

麓湖的规划，私区、公区实践上是浸透性关连，一个小的组团嵌入在一个大的公区范围之内。公私的规模并不长远，私区中间有公区，公区中间有私区，“公园城市” 的管制难度和 “关起门来管制” 的难度完全不一样。

最早红石公园推出时，好多市民来玩，业主合计很受干扰。实行预约制后，市民又打市长热线投诉，咱们堕入两难。但这才是运行啊，后续还有更多公园缔造，在地住户和外来东说念主群之间对立的心扉是个很大挑战。

另一个问题是 “公地悲催”。字据物权法，业主交纳的用度只隐敝私区，不需要给公区交钱。麓湖的公区当今由咱们管制，花的力气很大，如果有一天咱们退出，表面上政府会接受，但资源未必够，如果在地住户也不肯意去管，终末矛盾不言而谕。

咱们礼服是一个负拖累的开荒商，咱们合计不行卖完屋子就岂论了。要解决这件事，那就得进行在地化动员，让群众参与进来，变成一个共议协商、共同治理模式。

误点：共治的梦想策划是什么？

罗立平：一个良序的熟东说念主社会。群众因为风趣爱好对等地连气儿在通盘，有矛盾时能够有更好的方式作念下来筹商解决，而不是用凶狠、战役、少数东说念主用大嗓门裹带千里默大多数的方式。

误点：麓湖的共治机制是何如探索出来的？

罗立平：我其时去伦敦北郊的小镇莱切沃斯覆按，这是野外城市之父霍华德成立的试验城市，当今由社区基金会运营中枢钞票，咱们认为这套模式很故风趣，决定要构建雷同的治理体系。

但社区基金会有个巨大挑战，往常有太多这种故事——物业的极少点钞票，齐成为好多 “有策划家” 争夺的策划。唯独的解决方式，是让基金会决策者有更时常的代表性，使它能够作念出正确决策。惟有成立好一个好的机构，以后钞票才敢纵容给它来管制。

误点：你们若何选出合适的基金会决策者？

罗立平：麓湖基金会的 25 个成员来自 5 个渠说念：住户（麓湖共益会）、社群（社群集合会）、商家（生意与机构集合会）、群众，咱们（万华）只留了两个限额。翌日退出管制，这两个限额就留给大额捐赠东说念主。大理事会上再选出一个常务理事会，实在掌管资源，每年更换三分之一成员，保持安靖性和持续性，又有极新血液补充。

这种层层选举代议制意味着，你得从小小的熟东说念主圈子取舍运行，群众相互了解后再选举到上一层，每层齐会过滤掉不对适的东说念主。这样年的扫尾炫夸，三到四层选举之后，很优秀的住户代表就进入了基金会里。

轨制遐想即是要限制东说念主性恶，赶巧咱们不要去信赖乌托邦和梦想主义，咱们要信赖东说念主类好多时候是要干蠢事笨事。

麓湖社区基金会的架构。

误点：你也作念过很长一段时辰的微信客服接投诉。为什么 CEO 要我方当客服？

罗立平：作念社区共治时，咱们拉过好多业主微信群。其时有一堆投诉，团队不敢回答，因为面对的齐是业主，有些话很寻衅，只赔礼说念歉没用。没办法，我只可晚上转头我方回答，压力极端大，抵制有艰辛出来，折腾了一年多。

讲理的大多数早期也不敢在群里话语，因为群里好多发言很顶点。有次在一个微信群里，黑咱们的东说念主说 “一切齐是开荒商的狡计”，有东说念主赈济咱们就会被骂 “走狗”，终末中间东说念主不敢吭声，群主也被骂走了。

误点：决定性变化是在什么时候发生的？

罗立平：是每个东说念主实在参与到群众事务的决策和推动以后。麓湖每年有好多选举行动，选举东说念主齐要讲解我方作念了什么，要作念什么，群众投票，差额选举。成立共益会后，会内磋议问题需要依据罗伯特议事限定，每个东说念主齐有对等的发言职权，时辰受控，必须举手，只可和足下东说念主说，退却攻击性言论。

咱们出现过一次议事员标谤事件。一位社区议事员因为摔发话器激起群愤，群众使用了限定中的 “标谤” 条目，把他罢职。勾通的外部专科机构说，他们把议事限定引到中国来 20 多年，极端长的时辰，这是第一次使用标谤。

这些事一年一年不息作念着，就会迟缓发生变化。感性的环境下，大多数东说念主合计我方不会被攻击，也会闲适抒发态度。

误点：你亲历这场实验，它若干改变了你的一些领略或不雅念吗？

罗立平：刚运行我也很不俗例，这套限定也纵容了精英的声息，我方想法更好，为什么不行多说点？有些东说念主话语乱七八糟，还得让他说。扫尾极端低，这即是代价。

但我逐渐发现，在好的轨制遐想下，不守限定的声息被拘谨，大多数东说念主不错对等发表意见、齐有参与意志时，群体聪惠会显现，天然扫尾低，但不会犯迤逦失误。对我来说，这口角常大的转变——以前我骨子里照旧有精英不雅念，但这种念念想是无益的。

住户代表磋议麓湖共益会的职能范围。

误点：当今麓湖的社区共治到了什么阶段？你何如评价这场社会实验的进展？

罗立平：一些老参与者蛮吊唁最早期，那时候不同声息热烈地冲撞，争议该作念和不该作念什么，更扯破，但也更梦想主义。这些东说念主里面，有的在迟缓退出，可能是因为风趣出动，也可能合计麓湖的社区共治并不如遐想中完竣。

当今新参与者加入之后，种类更多，诉求也更复杂。他们可能不再对高大叙事感风趣，更眷注何如玩可口好，以及作念社区生意，活力更强。

我更垂青生态的复杂性和韧性，从这一角度看，当今比以前好多了——有了不同的东说念主群参与，不仅仅精英；行动眉目更丰富，咱们作念的各式赈济系统也更各样。

这个系统照旧讲解了运行有用性，基本架构遐想莫得致命缺欠。早年我还需要饰演社区首长，当今我更多是不雅察，好多机构能够我方解决问题。

误点：好多开荒商也会来学习麓湖作念社区共治的方式，但很少传说谁作念得好，或者相持下去了。

罗立平：任何好的系统是熵减系统——通达，能够接纳能量，何况高效使用能量。莫得资源的系统，只凭群众热诚很难保管。

为什么好多开荒商作念社区营造逃不出终末寥寂的运说念，资源那儿来？资源能否持续保管？这些回答不了。即使开荒商想作念好，退出后莫得资源，也作念不下去。

误点：万华退出后，麓湖社区的资源何如保管？距离它像莱切沃斯一样能孤立运转，还有多远？

罗立平：这个问题还莫得完全解决，好多业主也有疑问、抱怨，认为基金会作念的照旧惜墨若金的行动、社区节日，复杂的事情没法处理。它确乎干不了，管制扫尾跟不上，也莫得足够资源——包括水系生态在内的城市硬核管制，基金会还没介入；系统里文化艺术机构的运营还没完全社会化，不是咱们捐给基金会的几千万就能解决的；平权结构的管制扫尾不高，不稳妥创业，稳妥持续管制良性钞票。

咱们在推动这件事。有一家刻下在咱们名下的蓝图公司正在试点，用公司的架构去运营、投资麓湖的业态管制，第一个试点是社区就业中心。如果它作念得好，能挣到钱，翌日咱们会让这家公司来管制麓湖更多的群众钞票，终末经过政府得意，把公司捐赠送基金会。

另一方面，除了基金会，大宗的社会组织在麓湖极端报复。它们能给这座新城提供丰富的糊口内容，保管社会良性运转，比如社区刊物《麓客周刊》、孤立的文化艺术机构，它们得一直存在。

以前咱们是分拨预算给这些组织，温室里培养；当今它们得苦求面貌，放在社会上和麓湖外的机构通盘竞争资金。通过这种市集化西宾，咱们撤出后，这些组织也能好好运转。

卖屋子赚到第一说念钱，生意开荒想再赢一次

误点：麓湖的住宅区域至少还能开荒 10 年，为什么想要当今作念生意地块的开荒？

罗立平：生意不错作念钞票再升值。咱们的生意地块如果作念得好，升值空间很大，不错再赢一次，对咱们的品牌战略价值也很大。

卖屋子让咱们赚到了第一说念钱，赚得很好，何况还有十几年的可持续阐扬空间，不错滚滚接续地提供给咱们很好的转型条件，让咱们能在早期富养生意面貌——敢投更多资源，敢接受试探带来的损失。

住宅也帮生意面貌解决了东说念主口导入问题。麓湖业主破钞能力很强，咱们好多生意面貌是对准他们去的，只须他们可爱，再坏也坏不到那儿去。但咱们还要循序渐进，当今入住率照旧偏低，天然卖了 12000 户，入住才 4000 多户，好多业主会很久不来，是以咱们作念了麓豆系统去促进内轮回，比如施助麓豆，让他们闲适转头破钞。

误点：生意地块的开荒对于你亦然全新的领域。

罗立平：基本上我就像个居品司理。莫得教会的事，依赖不了别东说念主，不行靠管制去解决问题，得一手一足作念起来试错，CEO 的教会、判断力应该比别东说念主更强才对。

我比遐想师强的是对生意运营逻辑的长远；当一个面貌实体没作念出来之前，翌日的空间业态，以及遐想所提供的硬件条件会是什么样，我又比运营团队更懂。

误点：你说麓湖在生意面貌上的交代是 “以战养战”，何如长远？

罗立平：咱们融会过好多小的面貌，在可承受的风险范围内去试验，然后快速迭代。是以咱们在作念一大堆故风趣的面貌，有里面的，也有外部的。有些很小，我也会亲自管。咱们得尽量让每一次迭代齐顺利，这样就能跑得更快。

误点：麓湖规划生意的方式有什么不同？你们的勾通方频频抱怨被折磨，说你们这样行业的例外早晚完蛋。

罗立平：一般公司作念生意面貌前期规划遐想时，是运营团队写一份抽象的遐想任务书，顺利交给遐想师来作念，过程中有些打磨。但咱们莫得遐想任务书。

麓湖的里面研发团队和运营团队分析咱们的技能条件和运营业态的需求后，会顺利作念出一个 3D 空间模子——作念完全部的空间关连，里面荫藏着生意功能、用途的逻辑。有时候我还要加一些创意。

然后咱们拿着模子去找遐想师。差的遐想师会顺利按照模子作念个外包装，但这不是咱们想要的，因为好的遐想师可能会颠覆咱们的构念念，给出全新的创意。咱们会再分析他们的决策，把趣味的想法顺利融入模子里面修改，运营也会迭代我方的想法。

相配于咱们在 PK——创意好，我就接收；不对的话，我用模子告诉你为什么不对。这样反复轮回，直到遐想师作念出足够改进、得志运营需求、又得志技能逻辑的决策，那即是咱们最终想要的。

比如，咱们翌日的栈房面貌本来照旧作念完遐想、在建造，又翻过来再行梳理了一遍，找遐想师对流线作念了大调养。

误点：遐想师闲适被这样被折腾吗？你们何如筛选不错勾通的遐想师？

罗立平：拿到麓湖我方研发的模子，遐想师会很疾苦：照着你的模子作念瞧不起我，不照着作念又发现你有好多想法。有些东说念主就躺平了，那我就换个更有想法的遐想师来折腾一下。

咱们可爱 studio 型公司，不是 corporation 型公司，前者会跟我通盘创造。

误点：你会顺利对别东说念主说，他们的想法太粗浅？你的共事们说你 “不骂东说念主即是夸东说念主”。

罗立平：对啊，好多时候齐会说 “你太败兴了，干这个还不如不要干了，我合计没有益旨”，他们齐有很大压力。

误点：麓湖开业一年半的零卖生意面貌 CPI 磋议度很高——景不雅、动线让东说念主合计在公园里游逛，有商家月坪着力达到 9000 元，参加速闪行动的品牌有 40 家。其时是何如规划的？共事说你直到开业后才上过 CPI 岛。

罗立平：CPI 是实验品，是以会更纵容。我会过大的策略，以及解决矛盾，不太管现场。开之前我开打趣说，此次是开盲盒，我也不知说念扫尾是好照旧坏，开出来以后其实超出我的预期。

麓湖以前的生意照旧以餐饮为中枢，但翌日水镇生意必须要锻真金不怕火零卖，何况这个商圈是城市型的，不是社区型，也不完全是旅游型，这是咱们一直没解决的问题。

咱们照旧在作念栈房、超市的前期，我心里面真的没数，贸然开，会有巨大风险，是以咱们就作念个实验（CPI）。

我给面貌定了几个轨范：第一，就在麓湖水镇边上；第二，以零卖为中枢，是主理东说念主生意；第三，是实验就得风险、资本可控，不行用长久地块去作念，CPI 岛以前是样板房，改酿资本更低；第四，要把场景感作念好；第五，一店一策，每个面貌要字据招商情况去作念定制考订。

昨年开业的麓湖零卖面貌 CPI 由样板间考订而来。

误点：但你说照旧开盲盒。当今看，打造 CPI 的团队给了你哪些惊喜、作念对了什么？哪些教会不错复用在之后的面貌里？

罗立平：CPI 的运营逻辑就像作念杂志裁剪，起首要选好但愿产生粘性的 “策划读者”。咱们不作念 “橄榄型” 面貌去取悦每个东说念主，也不可爱过大的东说念主流量。CPI 刻下周末和使命日东说念主流量比例是 2:1，但销售额比例是 10:7，这讲解平日来的东说念主天然少一些，但转动率更高。这是咱们独特想要的客群——有破钞能力，也有充足的时辰。是以咱们把好多行动齐安排在了非周末时辰段。

东说念主齐是反覆无常的，每期 “杂志” 要有新的内容。商家资源很报复，莫得好的商家就莫得好的内容。选完商家后，要不息测试客户是否可爱这些 “杂志内容”，何况闲适下单。有些品牌说我方作念快闪、慢闪行动即是为了宣传，不在乎销量，这也不是咱们想要的。

另外体验感要好，要让用户来了以后合计舒心，没事齐闲适来这逛逛。这不是网红打卡的逻辑，网红地是惟有特定角度拍得悦目，打过卡、发完一又友圈，就不来了，但 CPI 是在那儿拍齐很悦目，就算不破钞，下次还会来。

误点：CPI 之后，麓湖还规划作念栈房和商超。但当今栈房行业濒临挑战，6 家上市栈房企业里，4 家 昨年的净利润齐不才滑，何如能破局？

罗立平：CPI 的顺利让咱们对作念栈房信心爆棚（笑）。“六觉迷岛” 栈房是对于眼、耳、鼻、舌、身、意六个倡导的 6 个栈房，它的重点不在于建筑遐想，而是私有性——生意并不仅仅靠范畴，独特是像咱们这种非标生意，成立影响力是通过改进，引颈新的发展。

每个栈房惟有 20 来个房间，但咱们给面貌加了太多资源，即是要保证它一定出圈。比如咱们会把艺术驻留面貌放入栈房集群里的创作家友好社区，邀请创作家们来麓湖——不啻是艺术家，还不错是厨师、疗愈师等任何创作家。他们会在这驻留几个月，和业主、破钞者互动。咱们也会有相匹配的生意业态，以及快闪、慢闪行动。

误点：阿里也曾合计超市能被考订，终末照旧廉价卖掉了大润发；被叶国富收购的永辉商超本年一季度营收同比下降近 20%，净利润下降 近 80%，你们想何如作念好超市？

罗立平：咱们正在作念一个叫 “隐溪川 \" 的概括性生意面貌，超市部分咱们会和伊藤洋华堂勾通，它本来就在百货超市里很驰名气，在成齐历史上也很有传奇颜色——走到那儿，就火了哪一派。我把它作为安全取舍，要的是它能赈济这个区域居住者的丰富需求，得志家庭配套，我不认为成齐有更好的超市得志这样的条件。

但光有伊藤还不够，这不得志我想要的生意调性，我合计它过于保守了，还想加一个以女性为主体的酬酢恬逸生意街区。麓湖女性客群极端活跃，单靠伊藤得志不了，咱们会把这部理解决掉，让整个面貌变得私有，而不是因为伊藤才被记取。

整个面貌 13 万平米，伊藤占 5 万平米，住宅配套 2 万平米，咱们的自持有 6 万平米。这个比例是可控的。在此之前，咱们照旧从 1 万平米过渡到 3 万平米的生意面貌，在可承受风险范围内渐渐蕴蓄教会。

误点：麓湖在 CPI 之前的几个生意面貌，比如好意思食岛、海浪公园照旧不太顺利，你的反念念是什么？

罗立平：好多事情你有我方的盲区，市集和你遐想的不一样。可能是后续运营作念差，也可能最运走时营团队提的倡导就错了。比如海浪公园，最运行说作念潮水的东西，那即是想错了，终末更换成通顺，也可能规划遐想时有些正常想法，我合计太粗浅了。

这也不错说是我的问题，是我在概括各方不雅点后作念来取舍题。但我作念 CEO 不行保证一定能顺利的，咱们只可尽量减少迭代失败的概率，错了就记取有问题，下次不再犯。

误点：除了这几个面貌，麓湖配套的社区生意如麓坊一期，早期运营也不太胜仗，原因是什么？

罗立平：早期入住太少了，但咱们必须要有配套，于是花了好多钱去养这些生意，扫尾照旧赔得一塌微辞。麓湖曾引入过连锁超市品牌绿地超市，总计入驻业主不错用麓活卡破钞——存钱入卡，花完咱们再把钱充给他们，相配于业主免费买。咱们还给绿地超市每年贴了几百万，终末它还亏到出局。

咱们在一些街区有好多底商，本来以为会变成各式小生意的蚁集地，终末也变成中介一条街，因为惟有中介在这能赚到钱，别的赚不到。业态的丰富需要过程，它得有足够多的东说念主柔润。

麓湖好意思食岛俯视图，沿湖乘船可至麓湖住宅区。

房地产公司想卷成 “六边形” 战士

误点：你但愿麓湖最终能领有 “六边形能力”：不仅仅开荒好居住居品、建好更宜居的生态，还要完善社区糊口系统，形成良序的社区文化，不错给城市提供文化艺术在内的糊口内容，以及作念好生意与产业面貌。

住宅、生意、社区建造及运营是三种相反很大的业务，它们分别是什么样的管制模式？

罗立平：咱们会分别红开荒系统和非开荒系统。开荒系统包含有规划遐想—建造—寄托设施的面貌，需要像精密的齿轮一样动掸，是以管制是从上至下的鸠合化。当今住宅系统我管得很少，有问题才找我，随即就要开盘卖的 C16，我齐没去看。

生意也属于开荒系统，会分享研发、遐想和面貌管制资源，但它还在从 0 到 1 的改进阶段，管制逻辑更孤立，就像特战队一样，我顺利受制，调度任何资源。

非开荒系统的基因就和开荒系统不一样，包含给麓湖提供内容的大小组织，也叫它们城市生态系统。咱们成立了麓客文化及公益劳动集群，下面有 A4 好意思术馆、音乐戏剧发展部、社区共创部等等十几个机构，小到惟有三五个东说念主，大的高达几十个，是从下到上的自主化管制。物业也在非开荒系统里，因为它触及持续管制以及和社区互动。

麓湖六边形能力模子。

误点：传说麓湖里面也有跑马机制，很卷。一个你们的共事以致说 “挺荼毒”。

罗立平：非开荒系统里的确会有内讧，因为它们需要竞争资源，但扫尾不差。策划经济式的管制看起来莫得博弈，恰恰阔绰最多、扫尾最低，咱们构建的体系更像市集化经济，要求良性、有序、感性、非森林化的竞争。

误点：何如能保证竞争是良性和有序的？

罗立平：麓客文化及公益劳动集群的管制者，叫作念书记长，即是因为他会像集合国一样，指导团队去相易，磋议战议何如解决，资源何如分拨，解决不了就会到我这来。

误点：成立一个良性的竞争系统最难的是什么？

罗立平：让职工领有内驱力。

误点：成齐给东说念主印象是个很肆意的城市。万华是成齐最卷的公司吗？

罗立平：你要逼，如果养得太好，就莫得能源。以前咱们是预算管制，当今迟缓转向式形态管制，何况逐渐将他们推向社会。

昨年咱们把预算的一部分拿出来，成立了麓客战略委员会，一半委员是公司外部的麓客，里面机构需要苦求面貌、得回批准后，才能拿钱。社会机构也能参与争取，这会逼着里面机构老是比别东说念主作念得好，要否则我就找社会上的机构来作念，要你来作念干嘛？被就业者、也即是麓客们的评价，也会给他们压力。

咱们的策略即是，为了保持你的专科性，我会给你一个死不了、但吃不饱的用度，想要更多你有身手在社会上拿。比如 A4 好意思术馆，早年咱们会每年给 1000 多万预算，当今惟有 700 万。

咱们照旧会有引发性措施，一些机构里面作念得好的东说念主还不错我方创业。

误点：这种弹性模式对管制者的要求很高，要有管寡言慧，还得一直宝贵各式信号。中间的度要何如把控？

罗立平：咱们饱读吹重叠博弈，而不是一次性博弈，要逐渐挤压的动态调养。有时候激极少，发现确乎很疾苦，那就放极少。

过程中，HR 也会去监控团队流动率、考勤等数据，如果职工极端忙，有好多抱怨，以致因此去职，那有可能过了，需要给团队更好的条件。有些部门投诉比较多，HRBP 也会去了解具体那儿出现问题。

误点：挺互联网公司。

罗立平：亦然极少点蕴蓄起来。咱们是改进公司，改进的业务、改进的逻辑决定了管制也得变。

误点：你既要管大的战略，又要管细节，还要忙着解决打破，时辰跟元气心灵何如分拨？一号位管过多细节会不会给团队很大压力？

罗立平：先要挑我方感风趣的东西，找对重点。有时候别东说念主合计是细节，但我看到的是报复的逻辑，或者是合计能西宾团队。

这种对细节的风趣会确乎让团队有很大的压力，因为他们知说念在我那不不错蒙混过关。我但愿每件事在可控状态下，但又没那么多元气心灵，是以管制上我想要的状态是，任何一件事我不错插进去，不要说什么层级关连，我会绕开分摊率领，顺利和一线团队对。

开完会后，一线团队有拖累去告诉率领，我不作念过剩的相易。率领有益见不错找我，如果不来找我，以后没作念好，不要说这个事齐是我酿成的。率领要接着管，不行因为我参与就撒手岂论。是以我勇于插足，也敢抽出来。

我简直不在公司的管制文献上署名，从来不。好多时候不得不签，让书记代我签掉，他合计有疑问再来找我，这样就能从管制的细节脱身出来。

误点：是以你在司理东说念主模式和创举东说念主模式之间，倾向于创举东说念主模式。

罗立平：恰恰最故风趣、作念的得最佳的公司是创举东说念主模式。创举东说念主不太受系统拘谨，不把我方变成历程化的一部分，而是按照判断顺利插到他想侵扰的事，但这种模式的前提是创举东说念主本来是业务出身，对业务极端熟悉，战略能力和技能能力很强。我确乎在作念这样的管制。

误点：但你实质上是一位作事司理东说念主。你的能源在哪？

罗立平：作事司理东说念主也不错作念得很好，仅仅说要学会什么该管，什么不该管。

对我来说，生命是有限的，在有限的生命里恰恰不要左顾右盼，没必要去在乎别东说念主，才可能作念出了不得的、故风趣的、不一样的东西。

误点：在万华 25 年，你和董事长汪俊刚有过意见分歧的时候吗？

罗立平：在公司里面我频频是少数派，但赈济我最多的反而是汪董。

他是一个很有目光的东说念主，判断力、嗅觉超等棒，桥牌、麻将齐打得横蛮。咱们有点不一样，我更宏不雅，先看森林，再看树木，他是可爱先从树木脱手，然而看到森林，是以有互补性。

2006 年，万华董事长汪俊刚（左）和罗立平（右）看望里斯顿新城创举东说念主罗伯特·西蒙。

误点：你 15 岁就考上清华学工程，毕业后作念过公事员，也作念过投资，终末成为地产公司的总裁。之前的这些阅历对于你管制一家地产公司有哪些影响？

罗立平：我本来很想学建筑，但眼睛有点色弱，报考建筑师专科受影响，就读了工程。工程师环境，培养了我的逻辑性能以及对细节和落地的关注。

我在大学时并不像一个典型的理工科学生，只眷注专科层面的东西。我阅读量很广，和工科技能布景形成了好的互补，终末我就能先看森林，再看到树木。其后作念投资，这种能力又被进一步西宾。终末再转头作念开荒，因为这些能力和基础，我合计极少问题齐莫得。

误点：留在体制内，是不是能作念更大的事，如果你想作念的实践上是造一座新城。

罗立平：以我的性情，最多就能当上技能官员，我知说念我不稳妥。

误点：你曾分享过作念社区共治时，是阅读给了你好多灵感。你念书有什么偏好？

罗立平：我可爱读转换时期的历史，因为那时候的变化是最热烈。挺可爱现代艺术，年青时也可爱诗歌。有时会因为使命原因去读，作念社区营造的时候读了《独自打保龄》《使民主运转起来》。技能也会读，有段时辰还拚命读了现代物理学，里面包含好多形而上学不雅念。

误点：对形而上学的风趣，是你决定在麓湖作念形而上学节的原因吗？

罗立平：昨年我陪男儿去到英国一个叫作念 Hay-on-Wye 的书镇，那里有全世界最大的文体节和形而上学节，河滨有一堆群众帐篷，帐篷里有不同的论坛，有讲政事学的，也磋议有莫得超光速。

转头我就和他们说，这个好故风趣，就像回到希腊期间，咱们在独特收缩的情况下，来磋议我方困惑的问题，独特稳妥成齐。

成齐即是一个领有贩子文化的场地，咱们想用故风趣的、好玩的方式，来颠覆教会形而上学的严肃、枯燥。其后有东说念主还说，形而上学节里面莫得几个形而上学家（笑）。其实有一位四川大学形而上学系的敦厚，但很少，这即是咱们想要的，为什么要形而上学家才能磋议？

误点：你的身份好多——十足看重细节的建筑遐想师，对城市有所遐想的社会构建者，企业 CEO，最享受哪个身份？

罗立平：不被界说是最佳。

最运行我可爱规划遐想，超不可爱管制，也合计工程不错找别东说念主作念，扫尾发现齐作念得有问题，没办法，还得我方去接办，这亦然被逼的。

有一天顷刻间发现，我方搞出了社会知识题，还要解决社区共治的问题。真的十足没料想过，但问题来了，你要解决它。

误点：在万华照旧待了 25 年，有想过退休吗？

罗立平：疫情的时候有想过，其时我有一半时辰在国外陪孩子念书，住宅开荒照旧熟悉，有我没我区别不大，但其时咱们运行磋议第二弧线的发展，我合计别东说念主搞不定，惟有我方才能治理，确乎还没法离开。

误点：你的诨名 “罗三最” 确乎很贴切——最偏激，最折腾，最自虐。

罗立平：这亦然自嘲。对战略要笃定，否则你何如敢偏激？不折腾何如改进？如果必定能顺利，那就不叫改进了。自虐说到底是你必须要躬身入局。这背后齐有我的逻辑，但听起来齐不见得是好话。

误点：回望麓湖的开荒过程，你合计最故风趣的部分是什么？

罗立平：不雅察一个复杂城市的自我演变。

运行规划遐想时有好多研究，但你也不知说念他终末实验扫尾是什么。有时会稳妥展望，有时还得不息修正，节律和旅途也有可能和你遐想有区别，不息发生变化。搞着搞着就合计我方就应该搞社会学研究或者行动艺术？我也不知说念，但这个真的故风趣，我亦然迟缓明白。

题图来源：罗立平